貸工場の賃料相場と選び方完全ガイド｜失敗しない物件探しのコツ
- 株式会社ワイズ
- 5月23日
- 読了時間: 18分
▶︎1. 貸工場の賃料相場を知る前に押さえたい基本
1.1 貸工場とは？倉庫との違いを解説
「貸工場って、倉庫と何が違うの？」 そんな疑問を持つ方も多いかもしれません。どちらも広いスペースを借りる点では似ていますが、用途や設備の面で明確な違いがあります。
貸工場と倉庫の基本的な違い
まず、貸工場とは「製造・加工などの作業を行うための設備が整った建物」を指します。 一方、倉庫は主に「荷物を保管するための空間」で、作業用の設備は最小限です。
たとえば、こんな違いがあります。
比較項目 | 貸工場 | 倉庫 |
主な用途 | 加工・組立・製造などの作業 | 商品・資材の保管 |
設備 | 電動シャッター・排気装置・動力電源など | 最小限の照明・シャッターのみが多い |
内装 | 作業効率を重視した設計 | 空間効率を重視した設計 |
騒音や振動対策 | あり（必要に応じて） | 基本的に不要 |
つまり、作業を前提として使うなら「貸工場」、保管がメインなら「倉庫」ということですね。
用途が合っていないと起こりやすいトラブル
こんな失敗例、意外と多いんです。
①「作業スペース」として倉庫を借りたら電源容量が足りなかった
② 騒音対策がなく、近隣からクレームを受けた
③ 換気が不十分で作業環境が悪化した
作業内容に対して適した物件を選ばないと、後から設備の改修や退去リスクが発生してしまいます。
解決策は？選ぶ前にここをチェック
失敗しないために、次のポイントをしっかり確認しましょう。
どんな作業をするか（機械を使うかどうか）
動力電源や換気設備の有無
騒音や振動の可能性
建物の構造（鉄骨造か、平屋か、天井の高さなど）
実際、「電源容量が足りない」だけで業務に支障が出るケースも少なくありません。見た目や広さだけで選ばないことが大事です。
貸工場と倉庫は「似て非なるもの」。用途に合わせた選択がトラブル防止のカギです。
1.2 貸工場の主な用途とニーズの傾向
貸工場はただ広いスペースを提供するだけでなく、業種や作業内容に応じた柔軟な活用ができるのが大きな特徴です。近年では、その用途も多様化してきています。
どんな業種が貸工場を使っているの？
主な活用例としては、次のような業種があります。
製造業（機械部品、プラスチック製品、食品加工など）
木工・金属加工業
印刷・梱包業
自動車関連（整備、パーツ加工）
雑貨や日用品の軽作業系ビジネス
このように、「音」「振動」「スペース」が必要な作業を行う業種に多く利用されています。
最近増えているニーズの傾向
最近では、こんなニーズも目立ってきています。
① 少人数でスタートする製造ベンチャー：小規模でも加工ができる環境が必要
② 個人事業主の作業場：コワーキングでは足りない作業スペースが欲しい
③ 物流対応型の作業拠点：倉庫と作業場を兼ねたいニーズが増加中
こうしたケースでは、50〜150㎡前後の貸工場が人気です。動力電源が使えて、荷物の搬出入がスムーズな物件はすぐに決まってしまうこともあります。
貸工場は「何をするか」によって最適な条件が変わります。ニーズを明確にすることが成功への第一歩です。
1.3 賃料相場に影響する5つの要素とは？
貸工場の賃料は物件ごとに大きな差があります。 同じ広さでも賃料が倍近く違うケースがあるのは、この5つの要素が影響しているからです。
1. 立地（エリア）の条件
最も大きな影響を与えるのが「場所」です。 交通の便が良い場所や都市部に近いエリアは、利便性が高いため賃料も高めになります。
一方で、郊外や工業団地内などでは相対的に賃料が抑えられる傾向があります。 トラックの出入りや道路幅、周辺施設の利便性も判断材料になります。
2. 建物の面積と天井高
広さだけでなく、天井の高さも重要なポイントです。 たとえば、大型機械やラックの設置、空調効率を考えると、天井高は作業効率に直結します。
ただし、広すぎる物件は光熱費や清掃コストもかかるため、「用途に合った最適なサイズ」を選ぶことが大事です。
3. 建物の構造と築年数
鉄骨造や鉄筋コンクリート造など、構造によって耐久性や断熱性に差があります。 築年数が浅い物件は設備が充実しており、古い物件は安価な傾向にありますが、修繕の必要が出てくることも。
築年数だけで判断せず、実際の管理状態や改修履歴もしっかり確認しましょう。
4. 設備の充実度（電力・排気・シャッターなど）
動力電源が使えるか、十分な換気設備があるか、シャッターの開口サイズや床の耐荷重なども賃料に影響します。
特に、業務用の機械を導入する場合には、こうした設備が整っているかが重要な判断材料になります。
また、荷物の積み下ろしスペースや駐車場の有無も、利用しやすさに直結します。
5. 周辺環境と用途地域の制限
住宅街に隣接している物件や、用途地域による制限があるエリアでは、作業内容に制限がかかる場合があります。
特に音や振動が発生する作業を行う場合は、工業地域や準工業地域など、用途に合った場所を選ぶことが大切です。
こうした制限を無視して契約してしまうと、使用開始後にトラブルになる可能性があります。
貸工場の賃料は「場所・広さ・設備・構造・環境」で決まります。安さだけで選ばず、条件をしっかり見極めることが大事です。
▶︎2. 貸工場の賃料相場はどれくらい？地域・面積別に解説
2.1 都心部と郊外ではどれくらい違う？エリア別相場の比較
貸工場を探す際、どの地域にするかは大きな判断ポイントですよね。 同じ面積・同じ設備でも、都心と郊外では賃料に大きな差が出るのが実情です。
都心部の特徴とメリット・デメリット
都市部やその近郊にある貸工場は、次のような特徴があります。
メリット
交通アクセスが良く、通勤や配送に便利
人材確保がしやすい
商業エリアとの連携が取りやすい
デメリット
賃料が高く、競争率も高い
騒音や振動の規制が厳しいことが多い
駐車スペースや搬入経路が限られる
都心部では「利便性」と「コスト」のバランスを取るのが難しいという声も多く聞かれます。
郊外や工業団地の特徴と使いやすさ
一方、郊外や工業団地にある貸工場は、次のような利点があります。
メリット
比較的広い物件が見つかりやすい
騒音・振動の制限が緩やか
駐車場や大型車の出入りがしやすい
デメリット
通勤アクセスがやや不便になる場合がある
周辺に飲食・コンビニなどの施設が少ない
人材確保に時間がかかることも
実際には、「用途に合っていれば郊外の方が使いやすい」と感じる人も少なくありません。
安さ重視なら郊外、利便性重視なら都心寄り。ただし、使い勝手を総合的に見ることが失敗しないコツです。
2.2 面積・構造・築年数による賃料の違い
貸工場の賃料は、立地だけでなく「広さ」「建物の構造」「築年数」でも大きく変わってきます。 見た目が似ている物件でも、条件が少し違うだけで賃料に差が出ることがよくあります。
面積による違い：広ければいいとは限らない
当然ながら、面積が広くなれば賃料も高くなりますが、広ければ良いというわけではありません。
作業スペースと倉庫スペースをきちんと分けて使えるか
必要以上に広すぎると、光熱費や清掃・維持コストがかさむ
人件費が増える可能性もある（移動や作業効率が下がるため）
最初に「何にどれだけのスペースが必要か」を整理することで、無駄なコストを避けられます。
構造による違い：用途に合っているかが重要
工場物件は主に「鉄骨造」や「鉄筋コンクリート造（RC造）」で建てられています。 構造によって耐震性や遮音性、断熱性などが異なり、それが賃料にも反映されます。
鉄骨造：広い空間が確保しやすく、軽作業向き
RC造：頑丈で遮音性・耐久性が高く、重機使用にも向いている
また、梁や柱の配置によっては、機械の設置が難しいこともあるので、レイアウトの自由度
も要チェックです。
築年数による違い：古さ＝安さではない
築年数が経っている物件は賃料が下がる傾向がありますが、古い＝使いやすいとは限りません。
築浅物件は設備が最新で、保温性・断熱性・省エネ性能も優れている
築古物件は賃料が抑えられる一方、修繕費や設備投資が必要なケースもある
給排水・電気設備・外壁などの状態を確認しておかないと、思わぬトラブルに
また、外観だけでなく「日当たり」「空調の効きやすさ」「結露の有無」なども、作業環境に大きな影響を与えます。
面積・構造・築年数のバランスが、工場選びではとても大事。広さや新しさだけで決めず、自分の業務に合っているかで判断しましょう。
2.3 更新料や共益費など、見落としがちな追加コスト
貸工場の賃料ばかりに目がいきがちですが、実際にかかる費用はそれだけではありません。 「想定よりコストが高くなった…」と後悔する方も少なくないので、追加費用には注意が必要です。
よく発生する追加費用とは？
貸工場で発生しやすい追加コストには、以下のようなものがあります。
更新料：契約更新時に発生する費用。1〜2年ごとに請求されることが多い
共益費：敷地や共用部（駐車場・廊下・トイレなど）の維持管理費
礼金・敷金：初期費用として必要になるケースが多い
保険料・保証料：火災保険や家賃保証会社の加入義務がある場合も
これらは賃料とは別にかかるため、トータルコストで判断することが大切です。
意外と見落としやすい費用の落とし穴
以下のような項目も、見逃すとあとで大きな負担になることがあります。
① 電気・水道の基本使用料：動力電源は基本料金が高めの傾向あり
② 駐車場代：物件に含まれていないことも多い
③ 原状回復費用：退去時の修繕や清掃に想定外の出費がかかることも
「賃料は安かったけど、その他費用で割高だった」というパターンは非常によくあります。
コストを正確に把握するためのチェックポイント
契約前には、次の項目を必ず確認しましょう。
毎月の固定費（賃料＋共益費＋駐車場代など）
更新料の有無と金額の目安
契約時に必要な初期費用の内訳
退去時の原状回復の範囲や負担割合
契約書に記載された費用項目のすべて
また、内覧時や問い合わせ時に「他にかかる費用はありますか？」と一言聞くことで、後のトラブルを防ぐことができます。
貸工場の費用は「家賃だけ」ではありません。細かいコストまで確認しておくことで、安心して長く使える物件に出会えます。
▶︎3. 貸工場をお得に借りるためのコツとタイミング
3.1 交渉しやすいタイミングとその理由
貸工場の賃料や契約条件は、実は交渉次第で変わることもあるってご存じでしたか？ 特に、交渉に適したタイミングを選ぶことで、初期費用の軽減や条件の改善が狙えます。
なぜタイミングによって交渉が通りやすくなるの？
大家さんや管理会社も、できるだけ早く空室を埋めたいと考えています。 そのため、「埋まらない期間が長い物件」や「繁忙期を外した時期」などは、条件の交渉に応じてもらえる可能性が高くなります。
交渉しやすい代表的なタイミング
主に次のような時期が、狙い目といえます。
決算期前（2月〜3月、8月〜9月頃）：空室率を下げたい管理側の意向が強まる
長期間空室の物件：大家側が焦っていることも多い
季節の変わり目（梅雨〜夏、秋口）：引っ越し・移転の動きが落ち着くため競合が減少
また、年度の中間月など「引っ越し需要が落ち着く時期」も比較的交渉しやすい傾向があります。
どんな内容を交渉できる？
交渉の対象になりやすいのは、こんな項目です。
賃料や共益費の一部減額
敷金・礼金の減額または分割
更新料・保証料の免除
契約期間の調整（短期・中期契約への変更）
設備追加や補修のリクエスト（照明、空調など）
もちろんすべてが通るわけではありませんが、「ダメもと」で聞いてみるだけでも後悔しない契約に近づきます。
交渉時の注意点と失敗例
交渉に臨むときには、次のような失敗に注意しましょう。
① 一方的に値引きばかりを求めてしまい、関係が悪化した
② 他の物件との比較材料がなく、説得力が弱かった
③ 希望ばかり伝えて、入居の意思をしっかり示さなかった
成功のコツは、「物件を気に入っていて前向きに検討している」という姿勢を示すこと。 その上で、丁寧に希望を伝えることで、柔軟に対応してくれるケースが増えます。
3.2 初期費用を抑えるためのチェックポイント
貸工場を借りるとき、最初にネックになるのが「初期費用」ですよね。 家賃以外にもさまざまな費用がかかるため、事前にしっかり把握しておくことが大切です。
初期費用の内訳を把握しよう
まず、貸工場を契約する際によくある初期費用には、以下のような項目があります。
敷金・保証金：家賃の数ヶ月分が必要なことが多い
礼金：返金されない契約時の謝礼金
仲介手数料：家賃の1ヶ月分前後が相場
前払い家賃：1〜2ヶ月分が契約時に発生
火災保険料・保証会社の保証料：物件によって義務化されている
これらを合計すると、賃料の数倍にのぼるケースもあります。
よくある見落としと注意点
次のような費用は、あとから気づいて慌てることが多いので要注意です。
① 契約書に「償却あり」の記載があり、退去時に戻らないお金がある
② 火災保険が指定業者限定で、思ったより高額だった
③ 保証会社の利用が必須で、更新時にも再費用が発生した
「最初だけ支払えば終わり」と思っていると、思わぬ出費に悩まされることになります。
初期費用を抑えるための具体的な方法
では、できるだけコストを抑えるにはどうしたらいいのでしょうか？ 次のような工夫で、出費を軽減できます。
敷金・礼金の交渉：長期入居を前提に減額の相談をしてみる
仲介業者の比較：同じ物件でも手数料が異なることがあります
初期費用込みプランの物件を探す：一部の物件ではゼロ円スタートもあり
設備不要な物件を選ぶ：自前で用意することで、賃料や初期費用を抑えられる場合も
また、キャンペーン中の物件なども狙い目です。「今だけ初期費用減額」などの条件が出ていることもあります。
検討前にやっておきたいこと
無駄な出費を避けるためには、次の準備が役立ちます。
物件ごとの見積書を取り寄せて、比較する
自分にとって不要なオプションを明確にする
契約前に「どこまで相談できるか」を確認しておく
初期費用は工夫次第で大きく変わります。事前準備と交渉で、無理なく理想の貸工場をスタートできますよ。
▶︎4. 信頼できる貸工場探しのポイント
4.1 ネット検索だけではわからない現地確認の重要性
最近は物件探しもネットで完結する時代ですが、貸工場に限っては「現地を見ること」がとても大切です。 理由はシンプルで、工場は見た目以上に「環境」と「使い勝手」が影響するからです。
ネット情報でわかること・わからないこと
ネット上の情報は便利ですが、実際には省略されている情報も多くあります。
ネットでわかること
面積、間取り、築年数などの基本情報
賃料や所在地、写真
設備の有無（記載がある場合）
ネットではわかりにくいこと
建物内外の実際の音環境（騒音・振動）
日当たりや照明の明るさ、風通しの良さ
荷物の搬入経路やトラックの動線
周辺道路の幅や交通量（大型車の通行可否）
雨漏り・床の傾きなど、写真では分からない劣化
つまり、写真だけでは「使えるかどうか」は判断しきれないんです。
現地確認で気をつけたいチェックポイント
実際に見学する際は、次のような点をチェックしておくと安心です。
トラックや作業車がスムーズに出入りできるか
電気容量やコンセントの数・位置
排気・換気の状況（特にニオイや湿気がこもらないか）
壁や天井の傷み具合、カビ・結露の有無
周囲の騒音環境（工事現場や線路が近くにないか）
また、近隣との距離や環境にも目を向けておくとトラブル防止につながります。
最後の一押しは「肌感覚」
ネットで条件を絞ったあとに、実際に行って見て触れてみる。 それによって、「ここなら安心して使えそう」という感覚が持てるかどうかも大事な判断材料になります。
4.2 不動産会社を選ぶときに注目すべき3つの視点
貸工場選びで見落としがちなのが、「どの不動産会社から借りるか」という点です。 物件の条件だけでなく、仲介する会社の対応や専門性によっても、契約後の満足度が大きく変わります。
視点1：事業用物件の取り扱い実績があるか
住宅と違って、貸工場には特殊な条件や法的な知識が必要です。 そのため、事業用不動産に詳しい会社かどうかは非常に重要なポイントです。
チェックポイントはこちら：
ホームページで「貸工場」「貸倉庫」などの掲載数が多いか
工業地域や郊外エリアに強いか
実際に紹介できる物件の幅が広いか
事業用を専門に扱う会社なら、要望に合った物件をスムーズに提案してくれる確率が高くなります。
視点2：ヒアリング力と提案力
工場選びは業種ごとに条件が異なるため、ヒアリングの質が大切です。 以下のような対応がある会社は、信頼できる可能性が高いです。
「何を作業するのか？」を具体的に聞いてくれる
電力や搬出入経路、用途地域の相談にも乗ってくれる
単に紹介するだけでなく、複数の選択肢を比較してくれる
こちらの希望を正しく理解し、必要な条件を先回りして提案してくれるかどうかが大事です。
視点3：契約後のフォロー体制
入居後にトラブルがあった場合、スピーディに対応してくれるかどうかも大切な視点です。
ありがちなトラブルとしては、
排水や電気設備の不具合
鍵やセキュリティの不調
設備の追加・補修が必要になった場合の対応
こうしたトラブルに対して、「契約して終わり」ではなく、入居後も相談できる体制かどうかをチェックしましょう。
貸工場は「物件選び」と「会社選び」がセットで重要です。信頼できるパートナーを選ぶことが、満足度の高い契約につながります。
▶︎5. 貸工場の契約から利用までの流れと注意点
5.1 契約前に確認すべき書類とチェック項目
契約前には書類の内容をよく確認することが大切です。見落としがトラブルにつながるケースもあります。
確認しておきたい主な書類と項目はこちらです。
賃貸借契約書：用途制限、契約期間、更新料、原状回復義務の内容
重要事項説明書：物件概要、法的制限、周辺環境の情報
図面・平面図：実際の間取りと掲載内容の違いがないか確認
付帯設備のリスト：電源容量、シャッターの幅、空調の有無など
火災保険や保証会社の契約条件：加入義務や費用を明確に
書類を読んでもわからない箇所は、必ず不動産会社に質問して確認しましょう。
5.2 利用開始後によくあるトラブルとその予防法
入居後に発生しやすいトラブルは、事前の確認不足が原因であることが多いです。以下のような点に注意しましょう。
よくあるトラブル例と対策
電気容量不足：使用予定の機械に合った電源が確保されていない
→ 契約前に使用機器を伝え、電源仕様を確認
排水・換気トラブル：においや湿気で作業環境が悪化
→ 換気扇や排気口の位置・性能を事前チェック
近隣とのトラブル：作業音や車両の出入りでクレームに
→ 周囲の建物・道路状況を内覧時に確認
設備の不具合：エアコンや照明が故障していた
→ 入居前に動作確認。できれば写真記録を残す
未然の確認が、入居後の安心につながります。
5.3 退去時に発生しがちなコストと対応策
退去時には予想外の費用が発生することもあります。事前の理解と準備でトラブルを防ぎましょう。
主な費用とその対策
原状回復費用：壁や床の傷・汚れ、設備の修復費など
→ 入居時の状態を写真で記録し、使用前提を契約書に明記
残置物撤去費用：備品や機材を置いたままだと追加費用に
→ 退去時の片付け範囲を事前に確認・整理
解約予告違反による違約金：契約期間中の退去で発生
→ 解約条件と予告期間を契約書で必ず確認
設備補修請求：故障を放置していた場合の補修負担
→ 不具合は早めに報告し、記録を残す
「あとで請求される前提」で準備しておくと安心です。
▶︎6. まとめ
6.1 自分に合った貸工場を見つけるために
条件に合った貸工場を見つけるには、「目的の明確化」と「優先順位づけ」が鍵です。焦らず段階的に整理しましょう。
探す前に整理すべきポイント
作業内容の明確化：製造・加工・保管など用途に応じた設備が必要
必要面積の把握：機材・作業人数・搬出入スペースを基準に検討
設備条件の確認：動力電源・天井高・換気・空調など必須機能をリスト化
立地の選定：配送・通勤・騒音リスクなどを総合的に判断
コストの上限設定：賃料だけでなく初期費用・共益費も加味
条件が多すぎると迷いやすいため、「絶対に必要な条件」と「妥協できる条件」に分けるのがコツです。
6.2 困ったときはプロに相談するのが安心
貸工場は専門性が高く、個人だけで判断するのは難しい場面もあります。迷ったときは、経験豊富な不動産会社に相談するのが近道です。
相談することで得られるメリット
条件整理を手伝ってもらえる：希望が曖昧でも、質問を通じて優先順位を明確にできる
物件の裏側情報がわかる：空室理由や過去のトラブル事例を教えてもらえることも
契約リスクを減らせる：法的制限や設備の使い方など、注意点を事前に知れる
非公開物件の紹介が受けられる：ネットに出ていない有力情報を得られるチャンスも
不安や疑問があるまま進めず、早めの相談が失敗を防ぐカギになります。
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