東京で賃貸工場を探すならここ！選び方・費用・注意点完全ガイド
- 株式会社ワイズ
- 11月23日
- 読了時間: 17分
▶︎1. 東京で賃貸工場を探す前に知っておきたい基本知識
1.1 定義と対象物件の種類
「賃貸工場」と聞くと、製造業の専用スペースというイメージを持つ方が多いかもしれません。ただ、実際にはその内容や使われ方は非常に幅広いです。まずは、東京で賃貸工場を探すうえで理解しておくべき「工場物件」の定義と種類を整理しておきましょう。
賃貸工場の定義とは？
賃貸工場とは、製造や加工、組立てなどの作業を行うためのスペースを、賃貸契約で借りられる不動産物件のことを指します。以下のような特徴があります。
建物構造は鉄骨造や鉄筋コンクリート造が主流
天井高が高く、大型設備の導入やフォークリフトの走行に対応
床荷重が重く設定されており、重量物の設置も可能
電力容量や給排水の整備など、製造に必要なインフラが備わっている
これらの要件が満たされていることが多く、事務所や倉庫と違い、「製造行為ができる環境」が前提となっています。
賃貸工場の主な種類
工場といっても、業種や業務形態によって求められる条件は異なります。以下に、東京で多く見られる賃貸工場の種類をまとめました。
軽作業系工場
小規模な組立や加工、検品・梱包などに向いたコンパクトな工場。騒音や振動が少ないため、準工業地域や住居エリアに隣接した地域でも比較的許容されやすいです。
中規模〜大型工場
加工機械やライン設備を備えた製造業向けの工場で、敷地面積が広く、複数階構造や専用駐車スペースを持つ物件もあります。
一体型工場（工場＋事務所）
製造スペースと事務所スペースが同一建物内にある物件。ワンフロアでの一括管理が可能で、業務効率を高められる点が魅力です。
倉庫兼工場タイプ
倉庫としても活用できるため、在庫管理と製造・出荷がスムーズに連携できる設計になっているケースが多いです。
対象となる業種の幅も広い
製造業といっても、その業種はさまざま。東京都内では、以下のような業種の方が賃貸工場を利用しています。
機械部品の加工業
食品の製造・包装業
プラスチック・樹脂加工
印刷業
アパレルの縫製・検品業 など
「東京 賃貸 工場」といっても、業種や目的によって最適な物件はまったく異なります。 そのため、最初に自社の作業内容に合った「工場の種類」を把握することがとても大事です。
よくある誤解と注意点
工場と倉庫の違いが曖昧になっているケースも多く、誤った物件選びにつながることがあります。以下のような失敗に注意が必要です。
①「倉庫物件」として契約したが、製造はNGだった
② 事務所機能を想定していなかったため、別途改修費がかかった
③ 必要な電力容量や給排水設備が不足していた
こうしたトラブルを避けるためにも、物件選びの初期段階で、工場としての使用可否や設備条件を明確にすることが必須です。
1.2 利用するメリットと注意すべき背景
東京で賃貸工場を利用するメリットは、立地の良さや業務効率の向上など、非常に多岐にわたります。ただし、同時に注意しなければならない背景やリスクも存在します。
ここでは、メリットと注意点をしっかり整理しておきましょう。
東京で賃貸工場を借りる3つのメリット
まず、東京で工場を賃貸することで得られる主なメリットは次の通りです。
① 顧客や取引先へのアクセスが良い
東京23区内やその周辺エリアは、交通の便が非常に良く、配送・営業活動の効率が上がります。首都高や湾岸線へのアクセスが良い場所では、納品時間の短縮にもつながります。
② 人材確保に有利
都内は交通網が発達しており、通勤の選択肢が多いため、製造業においても通いやすい立地は人材確保につながりやすいです。
③ スモールスタートや拠点展開に最適
自社工場を一から建てるのに比べ、賃貸は初期コストを抑えて短期間で事業を始められます。製造テストや新事業の試験的展開にも適しています。
たとえば、製品組立の拠点を東京に置くことで、都内の展示会出展や物流との連携がスムーズになり、販路拡大を図る企業も多く見られます。
このように、東京で賃貸工場を活用することで、時間・人材・物流の3つの面で効率アップが期待できます。
知っておくべき注意点や背景
一方で、東京都内で工場を借りるには、次のような背景や注意点も理解しておく必要があります。
① 賃料が高めに設定されている傾向
特に23区内では、同規模の工場でも他県に比べて賃料が1.5倍〜2倍近くなるケースも珍しくありません。賃料だけでなく、共益費や駐車場代も含めたトータルコストで比較検討が必要です。
② 用途地域の規制が厳しい
工場の立地には「用途地域」による制限があり、騒音・排気・振動のある業種は、そもそも許可が下りないエリアも多く存在します。
③ 築年数が古い物件も多い
東京都内では、築30年以上の工場物件も少なくありません。インフラや耐震性、電気容量の不足などが見落とされがちなポイントです。
④ ライバル企業との競合が激しい
東京は人気エリアのため、条件の良い物件はすぐに埋まってしまいます。タイミングを逃すと、希望に合う物件が見つからないまま数ヶ月が過ぎてしまうこともあります。
工場選びを成功させるための視点
上記のような課題を踏まえると、物件選びの際には以下のような視点が重要になります。
「想定される作業内容」に見合った建物・設備か
コストを許容範囲内に収めつつ、必要条件を満たしているか
業種に対応できる用途地域か、地元行政への確認も含めて調べているか
物件選びの段階でこれらをきちんと洗い出しておくことで、後からのトラブルや追加費用を最小限に抑えることができます。
1.3 東京エリアにおける賃貸工場の市場動向
東京の賃貸工場市場は、年々変化しています。エリア特性や需要の増減、立地ごとの傾向などを把握することは、物件選びを失敗しないための重要な材料になります。ここでは、東京都内で賃貸工場を探すうえで押さえておきたい市場動向について解説します。
都内で賃貸工場のニーズが増えている理由
東京都では、以下のような理由で賃貸工場のニーズが高まり続けています。
インターネット通販の拡大により、都市近郊に小型の加工・発送拠点を設ける企業が増加
コロナ後の生産体制見直しにより、国内製造拠点の再構築が進んでいる
スタートアップやベンチャー企業のものづくり参入が活発化
このように、工場といっても大規模製造ではなく、小回りの利く「軽作業型」や「試作開発型」の工場需要が特に増えてきています。
主要エリアごとの特徴と傾向
東京23区内とその周辺地域では、賃貸工場の立地条件や人気エリアに特徴があります。以下に主な傾向を示します。
エリア | 特徴 | 傾向 |
大田区・品川区 | 港湾・空港へのアクセスが良く、物流・輸出入企業に人気 | 高稼働エリアで空き物件が少ない |
江東区・墨田区 | 昔ながらの製造業が残る地域で、軽作業向けの工場も多い | 築年数の古い物件が多いが賃料は比較的安定 |
足立区・葛飾区 | 幹線道路沿いで配送向き、工場兼倉庫タイプも多い | 中小企業からの人気が高く、早期成約が多い |
多摩地域（立川・八王子など） | 敷地面積が広く、駐車場付きの物件も充実 | 賃料は都心より抑えめで拠点展開に最適 |
「東京 賃貸 工場」といっても、希望エリアによって物件の特徴や価格帯が大きく異なります。
たとえば、大田区や品川区などは空港・湾岸アクセスの強みから人気が高く、すぐに成約になるケースも多いです。一方、足立区や多摩エリアではスペースを確保しやすく、スタートアップや中小企業にも選ばれています。
賃料相場と物件供給の変化
東京都内では、賃貸工場の平均坪単価は8,000円〜15,000円程度が一般的です。ただし、以下のような要因で価格差があります。
築年数・リノベーションの有無
駅からの距離や幹線道路とのアクセス
工場以外の用途（事務所・倉庫・駐車場）との併用可能性
加えて、都内では大型再開発が進んでいる影響で、工場物件の新規供給が減少傾向にあります。そのため、既存物件をいかに早く見つけ、確保するかが鍵になります。
市場の変化にどう対応するか
このような市場動向を踏まえると、以下のような対応策が求められます。
希望エリアの情報を常にキャッチアップする
条件の優先順位を明確にして、多少の妥協も視野に入れる
物件が出たらすぐに内見・決断できる体制を整える
スピード感と情報収集力が、東京での賃貸工場探しを成功させるポイントです。
▶︎2. 東京の賃貸工場を選ぶときに押さえるべき3つの視点
2.1 用途地域・建築・設備条件の確認
賃貸工場を選ぶ際、最も重要なのは「用途地域」「建築基準」「設備条件」の確認です。これらを見落とすと、契約後にトラブルが発生することもあります。以下のポイントを確認しましょう。
用途地域の確認：
工業地域：製造業向き。幅広い業務が可能。
準工業地域：軽作業や加工業が中心。住宅地近くで便利。
商業地域・住居地域：製造行為に制限があるため、事前に確認が必要。
建築基準と構造：
床荷重：重機や機械を使用する場合、1.5t/m²以上が理想。
天井高：機器の設置や作業に必要な高さを確保。3.5m以上が望ましい。
電力容量：動力機械を使用する場合、三相200Vの容量確認を。
設備の確認：
給排水・排気設備：業種に応じた設備が整っているか確認。
消防設備：火気を使用する場合、必要な設備や許可を確認。
失敗を防ぐために、事前に物件情報をしっかり確認し、用途に合った条件を満たしているかチェックしましょう。
2.2 立地・交通アクセス・物流動線の重視
賃貸工場選びでは、立地と物流動線の良し悪しが業務効率に直結します。 東京都内は渋滞や交通規制も多いため、アクセス条件をしっかり確認しておくことが重要です。
こんな点を確認しましょう：
幹線道路や高速ICまでの距離（首都高・環七など）
工場前の道路幅（4m以上あるか）
トラックの搬入出スペースの有無
最寄駅からの距離（スタッフ通勤のしやすさ）
周辺の交通規制（大型車通行不可、一方通行など）
失敗例で多いのは…
トラックが出入りできない狭い道路
幹線道路が遠くて配送が遅れる
通勤が不便で人材が集まらない
物流にストレスがある物件は、生産性にも悪影響を及ぼします。 実際の搬入ルートや近隣の混雑状況まで事前確認しておきましょう。
2.3 賃料や初期費用・ランニングコストの理解
東京の賃貸工場は、家賃だけでなく初期費用や月々の運用コストも大きくなりがちです。「思ったより高かった…」という失敗を避けるには、事前の費用確認がカギです。
主な費用の内訳はこちら：
月額賃料（相場：都内で坪単価8,000〜18,000円）
敷金（6〜12ヶ月分が目安）＋礼金（1〜2ヶ月分）
仲介手数料、保証会社費用、火災保険
内装・電気工事など初期工事費
見落としがちな月々のコスト：
共益費・駐車場代
電気・水道・ガスなどの光熱費
産業廃棄物処理費・設備保守費
よくある失敗は…
賃料だけ見て初期費用の多さに驚く
共益費や駐車場代が別で想定外
電力・排水工事に追加で数十万円
「賃料＋その他コスト」で総額を把握するのがポイントです。
▶︎3. 東京の賃貸工場でよくある失敗とスムーズに借りるための対策
3.1 失敗例①用途制限を見落としたケース／対策
賃貸工場の契約で最も多い失敗が、「用途地域の確認不足」です。法律上の制限により、そもそも製造行為が認められていないエリアもあります。
ありがちな失敗例：
住居地域で製造がNGだった
騒音・振動の規制に引っかかってしまった
火気使用に制限があり作業できなかった
必ず確認すべきポイント：
用途地域（準工業・工業・工業専用が安全）
作業内容が地域の許可条件に合っているか
消防法や環境基準（排気・臭気など）への適合性
対応策はこちら：
行政の都市計画図で用途地域を調べる
作業内容を仲介業者に具体的に伝える
必要なら消防署や自治体に事前相談する
「以前も工場だったから安心」は通用しません。 現行の用途制限や法規制を必ずチェックしておきましょう。
3.2 失敗例②搬入出動線や天井高・荷重を過小評価したケース／対策
物件を決めた後に「機械が入らない」「作業がしにくい」と気づくことがあります。原因は搬入出の動線や天井高・床荷重を軽視したまま契約してしまったことにあります。
こんな失敗が多いです：
フォークリフトが通れない通路幅
シャッターが低くトラック搬入不可
天井が低く、クレーンやラックが使えない
床荷重が足りず、機械の設置ができない
確認すべきポイント：
シャッター幅・高さ（2.5m以上が理想）
梁下の有効天井高（3.5m以上あるか）
床荷重（1.5t/m²以上が望ましい）
トラックや機材が安全に出入りできるか
対策としては…：
内見時に実際の動線をシミュレーション
設備業者に同行してもらう
必要スペックを事前に明確化する
使い勝手の悪さは、生産効率の低下に直結します。 設備との相性を具体的に想定して物件を選びましょう。
3.3 失敗例③契約条件（解約予告・原状回復義務）を軽視したケース／対策
工場物件の契約は、住宅よりも契約条件が厳しめです。とくに「解約予告期間」や「原状回復義務」をよく確認せずに契約してしまうと、退去時に大きな損失が出ることもあります。
よくある失敗：
解約予告が6ヶ月必要で、急な退去で違約金が発生
改装工事の撤去費用が高額だった
契約書にないルールを後から管理会社に指摘された
事前にチェックしたいポイント：
解約予告の期間（3〜6ヶ月前が多い）
原状回復の範囲（壁・床・電気・排水設備まで対象か）
造作物や機械の撤去条件
修繕義務の内容（どこまで借主負担か）
対策はこちら：
契約書の内容を不動産会社に細かく確認
契約前に「退去時のルール」を書面で残す
改装・工事をする前にオーナーの承諾を取る
契約条件は必ず「入る前」だけでなく「出る時」まで想定しておきましょう。
▶︎4. 株式会社ワイズの東京エリア賃貸工場サポートとは
4.1 ワイズが選ばれる理由とサービスの特徴
東京で賃貸工場を探すとき、「情報が古い」「対応が遅い」といった不満を感じたことはありませんか？ 株式会社ワイズは、事業用不動産の専門会社として、工場や倉庫の仲介に特化し、25年以上の実績を持っています。
ワイズが選ばれる理由：
毎週2〜3回の新着物件配信で最新情報をキャッチ
倉庫・工場・車両置場・貸地などの多様な物件に対応
大規模案件から狭小物件まで柔軟に紹介
仲介から管理、改修工事までワンストップでサポート
こんな方に向いています：
急ぎで物件を探している
他社では条件に合う物件が見つからなかった
管理や修繕もまとめて相談したい
特に東京エリアに強く、対応スピードと提案力に定評あり。 物件探しを効率よく進めたい方にぴったりです。
4.2 東京エリアに強いワイズの対応範囲とサポート体制
ワイズは、東京都内を中心に関東一円の賃貸工場・倉庫探しをサポートしています。地域ごとの特性を理解したうえで、最適な提案ができるのが大きな強みです。
対応エリア：
東京23区（大田区・江東区・足立区など）
多摩エリア（立川・八王子など）
周辺県：神奈川・埼玉・千葉・群馬
サポート体制の特徴：
地域密着のネットワークで未公開物件にも強い
顧客の業種や用途に応じて最適な提案
登録ユーザーには定期的に物件を自動配信
物件内見から契約、引渡しまで一貫対応
安心ポイント：
工場・倉庫に精通したスタッフが対応
テナント・オーナー双方から信頼を得ている
使用条件・法令制限なども的確にアドバイス
「エリアの特性＋物件の適正」を踏まえた提案で、ミスマッチを防ぎます。
4.3 賃貸工場探しでワイズを活用する流れ
株式会社ワイズを活用すれば、東京での賃貸工場探しを効率よく、確実に進めることができます。 業種や用途に合わせて、専門スタッフが丁寧にサポートしてくれるのが安心です。
ご利用の流れはとてもシンプル：
希望条件を相談（面積・地域・用途など）
専門スタッフが物件を選定・提案
気になる物件はすぐに内見へ
条件が合えば申込・契約手続き
入居・設備の相談までトータルで対応
便利なサポート：
無料の物件メール配信サービスあり（週2〜3回）
登録ユーザー限定で未公開物件も閲覧可能
契約前の条件確認・交渉もお任せできる
「スピード対応×情報の質」で、理想の物件をスムーズに見つけられます。
▶︎5. 東京で希望に合う賃貸工場を見つけるための具体的ステップ
5.1 条件明確化（面積・天井高・設備など）
賃貸工場を選ぶ際、まず重要なのは自社の業務に必要な条件を明確にすることです。用途に合わせたスペースや設備が整っていないと、後々作業効率が落ちることがあります。
確認すべき条件は以下の通り：
面積
必要な作業スペースや倉庫スペースを確保。余裕を持った面積が理想。
天井高
クレーンや大型機械を使用する場合、3.5m以上が目安。小型の機械でも高すぎない天井高が必要です。
床荷重
重量物を扱う場合、1.5t/m²以上が望ましい。特に加工業や機械設置がある場合は要確認。
設備
電力容量（三相200V）、給排水、排気設備の有無。業種に合わせた設備が整っているか確認。
交通アクセス
トラックが出入りできる広さやシャッターの高さ。配送の効率性も大事です。
これらの条件を事前にリストアップし、希望する要件に合う物件を探すと、理想的な工場選びが可能です。
5.2 情報収集と比較検討の方法
賃貸工場を選ぶ際、情報収集と比較検討は非常に重要です。複数の物件を比較することで、条件に最適な工場を見つけることができます。
情報収集の方法：
不動産ポータルサイトの活用
オンラインで公開されている賃貸工場情報を確認。定期的にチェックすることが大切です。
不動産会社のメール配信サービス
新着物件をタイムリーに受け取るために、物件紹介のメールサービスに登録しましょう。
直接問い合わせて未公開物件を確認
公開されていない物件もあるため、信頼できる不動産会社に相談し、最新情報を提供してもらいます。
物件比較時のポイント：
立地条件（交通アクセス、近隣施設）
物流効率やスタッフの通勤利便性を確認。
賃料・契約条件の比較
初期費用やランニングコストも含めて、トータルコストを検討。
設備・サービス内容の確認
必要な設備が整っているか、管理サービスがあるかをチェック。
複数物件を見比べて、優先順位をつけて絞り込むと、最適な物件が見つかります。
5.3 内見時のチェックポイントと交渉時のコツ
賃貸工場の内見時には、物件の状態を細かく確認し、契約後に問題が発生しないようにすることが重要です。交渉時にも注意点を押さえておきましょう。
内見時のチェックポイント：
床の状態 傷やひび割れがないか、床荷重に耐えられるか確認。
天井の高さ クレーンや大型機器の設置を考慮し、天井高が十分か確認。
設備の動作確認 電気容量や水道、排水設備が正常に稼働しているか確認。
シャッターの高さ・通路幅 トラックやフォークリフトがスムーズに出入りできるかチェック。
周辺環境 騒音や排気の影響を受けないか、近隣の交通状況を確認。
交渉時のコツ：
初期費用の交渉 敷金や礼金、仲介手数料の減額を試みる。
賃料の見直し 他の物件と比較して、賃料の見直しを交渉。
契約条件の確認 解約予告期間や原状回復の範囲について、明確にしてもらう。
内見時に気になる点や改善点をしっかりメモし、交渉時に活用することで、有利な条件を引き出せます。
▶︎6. まとめ：東京での賃貸工場選びを成功させるために大切なこと
この記事では、東京で賃貸工場を選ぶ際に重要なポイントを順を追って解説しました。物件選びは慎重に進めるべきで、事前の情報収集や確認が成功の鍵です。
主なポイントを振り返ると：
条件の明確化
物件選びを始める前に、必要な条件（面積・天井高・設備など）を整理し、自社のニーズに合った工場を絞り込みます。
立地とアクセス
物流効率や通勤利便性を考慮し、交通アクセスや周辺環境をしっかり確認することが大切です。
費用の理解
賃料以外にも初期費用やランニングコストが発生するため、トータルコストを把握することが重要です。
契約条件の確認
解約予告や原状回復義務など、契約内容を細かく確認し、後々のトラブルを避けるために事前に確認しておきましょう。
内見と交渉のポイント
内見時には設備の動作確認や周辺環境をしっかりとチェックし、交渉時には費用や契約条件を見直す余地を探ります。
これらのポイントをしっかり押さえることで、賃貸工場選びをスムーズに進めることができます。
▶︎東京で賃貸工場を探すなら株式会社ワイズにお任せください
株式会社ワイズは、東京都内を中心に多種多様な賃貸工場物件を取り扱っており、25年以上の実績があります。倉庫・工場・車両置場など、業務用物件の選定から契約まで、豊富な経験を活かして最適な物件をご提案いたします。
詳しいサービス内容はホームページをご覧ください。